マンションを売る(貸す) ために現状とその目的を整理する

マンションを売るか貸すかを決めるための最初のステップとして、まずはあなたの状況を整理するところから始めましょう。

マンションを売りたい(貸したい)と思ったきっかけ

マンションを手放そうと考えるきっかけは人によって様々です。

• 家族が増えたのでもっと広い場所に住みたい
• 最近物価が上がっていると聞いたので利益が出るなら売りたい
• 転勤になった
• 子供の学校の為に
• 両親の近くに住みたい

マンションを売る場合には、買い手はあなたがなぜマンションを売ろうとしているのかが気になります。マンションを貸し出す場合にも、借り手は前に住んでいた人がその部屋を気に入っていたのかが気になります。

例えば転勤など、その地域を離れることが決まっている場合、マンションを貸すためには管理業務を委託する必要性がでてきます。また、転勤から帰ってきた時にもう一度そこに住みたいと考えている場合には、マンションを売るという選択肢自体がなくなります。

あなたがマンションを売ろう(貸そう) と思ったきっかけは何でしょうか？

そのマンションに住んでいますか？

所有者が住んでいるマンションを売った場合、最高 3000 万円までの利益であれば特別控除を受けることができます。

詳しくは国税庁のサイトに記載されていますが、簡単にまとめると以下の条件に該当する場合には控除の対象となります。

• そのマンションに住んでいる、もしくは住まなくなってから 3 年目の年の 12月31日までに売ること
• 売った年の前年及び前々年にこの控除を受けていないこと (3 年に一度しかこの控除は受けられません）
• マンションを売る相手が親族ではないこと
• 住宅ローン控除をマンションを売る年に受けていない

次に買う物件が既に決まっていて、そこに対して住宅ローン控除を受ける場合には注意は必要ですが、自身が住んでいるマンションであればほとんどの人が対象となるはずです。

控除がない場合の課税率

この控除がない場合にはそのマンションを所有していた期間によって、払うことになる所得税と住民税が変わってきます。詳しくは以下の国税庁のサイトに記載されています

  譲渡所得に関する国税庁のサイト
  長期譲渡所得に関する国税庁のサイト
  短期譲渡所得に関する国税庁のサイト 

これも簡単にまとめると以下のように課税されます。5 年所有している物件に関しては約 4 割、5 年超えの物件に貸しては約 2 割程の税金がかかってしまいます。

仮に今住んでいるマンションを一旦売らずに貸すことを検討している場合には、こういった控除の対象外になることを覚えておく必要があります。

ローンの支払状況

今回のマンションを買うためにローンを利用している場合、ローンの支払状況も確認しておきましょう。

• いくらローンが残っていますか？
• 年利は何 % ですか？
• 固定金利？変動金利？
• そのローンを完済せずに他のローンを借りることができますか？

「マンションを売るか貸すかを左右する住宅ローンの返済状況」で詳細に説明をしていますが、マンションを売る場合には基本的にはローンを完済する必要があります。また、マンションを貸したいと思っても、現在のローンが原因で新たにローン組めない場合には引っ越し先となる次の物件を購入できない可能性もあリます。

現在のローンの支払状況についてもあらめて確認しておきましょう。

貸す(売る)を判断する基準

マンションを売るか貸すかを判断する基準として、多くの人は利益を優先すると思います。マンションを売った場合と貸した場合のそれぞれの収益を比較し、より利益が大きくなる方を選びます。

しかし、利益以上に優先する基準がある人もいます。マンションを貸した場合の手間が面倒で、多少利益が下がってしまったとしてもできるだけ売ってしまいたいと考える人がいます。近所に親戚等が住んでいる場合には、多少値段が安くなったとしても安心できる人に住んでほしいと思う人がいます。物件自体に愛着がある場合、マンションを売る事で大きな利益を得られるとしても、その物件を手放さずに貸して運用したいと考える人もいます。

まとめ

実際に売る(貸す)のは物件ですが、この物件をどう扱って行くべきなのかの大部分がその持ち主の状況に依存しています。不動産会社と話す時にもこのあたりは重要になってきます。マンションを売るか貸すかを適切に判断するための最初の一歩として、あなたの状況を整理しましょう。

  ・マンションを売りたい(貸したい)と思ったきっかけは何ですか？
  ・今あなたはそのマンションに住んでいますか？
  ・ローンの支払状況を把握しておきましょう
  ・利益以外に優先する判断基準はありますか？