マンションを貸した場合にどのような収入が入り、どのような出費がランニングコストとして必要になってくるのかを見ていきましょう。
マンションを貸すことにより得られる収入
マンションを貸した場合には以下のような収入があります。
賃料
賃料は毎月借り手から入ってくる家賃分の支払いです。今の賃料を調べるとともに、賃貸サイトなどで付近の類似構成の物件を確認し、数年後に賃料がどの程度安くなるのかも合わせて確認しておきましょう。
管理費・共益費
マンションの管理費や共益費を賃料に含める場合もありますが、賃料とは別にもらう場合もあります。不動産会社や地域によっても異なりますが、基本的には賃料の一部として考えてもいいでしょう。
礼金・更新料
新規契約時には礼金、契約更新時には更新料をもらえます。礼金や更新料は多くても賃料の 2 ヶ月分に設定することが一般的ですが、物件によっては礼金を 0 にすることで借りてを見つけやすくしている場合もあります。また、地域によっては礼金を取らない地域もあります。
敷金
敷金は本来、退去時にすべてを返金することが前提で預かるお金です。入居者が家賃を滞納していたり、ものを壊してしまった場合の修繕費用として預かりますが、退去時のクリーニング費用は敷金で負担するという契約もあります。
マンションを貸す時のランニングコスト
マンションを貸した場合には以下のような出費があります。
管理費・共益費
マンションの場合には管理費や共益費の支払いが必要です。現在のマンションで毎月支払っている管理費と共益費を確認しておきましょう。
修繕積立金
将来の大型修繕を見据えて、マンションでは修繕費用を積み立てています。毎月いくら支払っているのかを改めて確認しておきましょう。
年数の経過に伴い、修繕積立金が増える場合もあるため、これまでにいくら積み立てられているかも重要です。
不動産会社への管理委託料
賃貸の運用業務をすべてを自分で実施するのは大変ですので、一般的には一部を管理会社に委託することになります。管理会社にどのようなサポートを依頼するのかにもよりますが、具体的な内容を不動産会社と相談するまでは大体 5% – 10% を見積もっておきましょう。
固定資産税・都市計画税
毎年、1月1日付けで、不動産などを所有している場合に課税される税金です。固定資産税はその物件の評価額の 1.4%, 都市計画税は地域によっては必要ありませんが、その物件の評価額の 0.3% の税額となります。
これは賃貸としてマンションを貸したとき特有の税金ではなく、マンションのオーナーになっている時点で既に支払っている税金ですので、毎年いくら支払っているかを確認しておきましょう。ただし、新築物件の場合など、固定資産税が控除の対象になっている可能性もあります。長期間貸す場合には具体的にこれら税金がどのように変動するのかも確認していきましょう。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して、入居者を探してもらいます。入居者が見つかると不動産会社に仲介定数量を支払います。不動産会社によっても異なりますが、具体的な内容を不動産会社に相談するまでは 1 ヶ月分の賃料を目安とするといいでしょう。
保険料：火災保険、震災保険
別途保険に入る場合にはこれも出費として計算しておく必要があります。値段はピンキリで、安いのは年間 5000 円程から高いのは 2 万円超えと異なっています。物件によっては入居者が保険に入ることを前提で貸し出す場合もあります。
保険の内容と費用を比較していく必要はありますが、利用する保険が決まるまでは出費を多めに年間 20000 円程度を見積もっておけばいいかもしれません。
空室時の負担
マンションの入居者が見つからず、空室の間はその分の家賃収入がないため、全額を負担する必要があります。物件や立地によって空室の確立は異なってきますが、その立地に詳しい不動産会社であればある程度想定できるはずです。不動産会社にどれぐらいの空室を想定する必要があるかも必ず相談しておきましょう。
設備の故障や退去時のリフォーム
マンションのクリーニングを敷金で支払うという契約もあると話しましたが、本来は日々の生活での汚れや小さな傷の修繕は対象にはなりません。数年住んだ場合には壁紙の汚れや傷なども目立ってくるため、入居者が変わるタイミングで張り替えることが一般的です。
もちろん、きれいな状態であればリフォームは必要ありませんが、修繕積立金と同様、リフォームを想定して毎月の出費として積み立てておきましょう。
ローンの返済額
毎月のローンの返済額も必ず支払う必要がある出費の一つです。ローンは借入期間が長くなるほど総支払額も高くなる仕組みです。現在のローンの返済額と返済期間の影響を確認しておきましょう。
この時、ローンの返済期間に対して賃料がどのように変動するのかも考えていきましょう。例えばローンの返済期間が残り 5 年であれば、今回の賃料はほぼ変わらず継続していけるかもしれません。しかし、ローンの返済期間が 20 年残っている場合、終盤には今より賃料は安くなり、場合によっては修繕積立金などの出費が増える可能性もあります。
将来のことは誰もわからないので正確な見積もりを出すことは困難ですが、無理のない範囲で運用を続けられるかどうかを判断できる程度には想定していくことが重要です。
まとめ
マンションを貸して運用することを想定した場合には、単純に家賃収入を見積もるだけではなく、その物件としてどのようなランニングコストがいくら発生するのかも検討していくことが重要です。
管理手数料や管理委託料金などは不動産会社によっても異なりますし、同じ不動産会社を利用した場合にも賃料がその時の景気によっても左右されるため、完璧に計画することはできません。
不動産会社に相談することでより正確な金額を使って想定をしていくことはできますが、相談前に自身でもこれらをしっかりと理解しておきましょう。
短期的な景気であれば不動産会社も想定はしていますが、期間が長くなれば長くなるほど不確定要素は増えてきます。仮に貸すと判断した場合にも、そのまま何も考えずに貸し続けるのではなく、定期的にしっかりと不動産会社と運用方法を相談をしながら進めていくことが重要です。